Question 1

Preciso de NIF português para comprar casa?

Accepted Answer

Sim. O número de identificação fiscal é obrigatório para escriturar e para abrir conta bancária em Portugal. Obtém-se nas Finanças, presencialmente ou através de representante. Se não residir na União Europeia, é normalmente exigido um representante fiscal. Trato disto consigo logo no início — costuma ser rápido.

Question 2

Sendo estrangeiro, posso comprar casa em Portugal?

Accepted Answer

Sim. Portugal não impõe restrições à compra de imóveis por estrangeiros, residentes ou não residentes. O processo é o mesmo de um comprador português; muda apenas a documentação pessoal e, em alguns casos, a exigência de representante fiscal.

Question 3

Que impostos pago no momento da compra?

Accepted Answer

Dois principais: o IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) e o Imposto do Selo. O IMT varia com o valor da transação, com a finalidade — habitação própria e permanente, secundária ou outra — e com a localização, e existem isenções em determinados casos. As tabelas são revistas quase todos os anos, por isso não lhe dou aqui percentagens que podem já não estar em vigor: faço-lhe a conta com os valores da data da sua compra.

Question 4

Além do preço, com que custos devo contar?

Accepted Answer

IMT, Imposto do Selo, escritura e registo predial, e honorários de advogado ou solicitador se optar por um. Se recorrer a crédito, some a avaliação do banco, a comissão de dossier e o imposto do selo sobre o financiamento. Dou-lhe sempre uma estimativa por escrito antes de avançarmos.

Question 5

Consigo crédito habitação em Portugal se não for residente?

Accepted Answer

Em geral sim, mas os bancos costumam financiar uma percentagem menor do valor a não residentes do que a residentes, e pedem mais documentação — comprovativos de rendimento traduzidos, entre outros. As condições variam bastante de banco para banco e ao longo do tempo, por isso vale sempre a pena consultar dois ou três antes de decidir.

Question 6

Quanto tempo demora o processo, do sim à escritura?

Accepted Answer

Sem crédito, normalmente entre um e três meses. Com crédito, entre dois e quatro. O que costuma alongar o prazo é a documentação do imóvel e a aprovação do banco, raramente a escritura em si. Se houver pressa do seu lado, diga-me logo — há coisas que se podem adiantar.

Question 7

O que é o CPCV e quanto tenho de dar de sinal?

Accepted Answer

É o Contrato-Promessa de Compra e Venda. Fixa o preço, os prazos e as condições antes da escritura, e é o documento que verdadeiramente o compromete. O sinal é negociável: 10% é o mais habitual em Portugal, mas já vi de 5% a 30% consoante o caso e o vendedor.

Question 8

E se eu desistir depois de assinar o CPCV?

Accepted Answer

Pela regra geral do Código Civil português, quem promete comprar e desiste perde o sinal; se for o vendedor a desistir, devolve o sinal em dobro. Como estas consequências podem ser moldadas no próprio contrato, é exatamente por isso que vale a pena ter um advogado a redigir ou a rever o CPCV antes de assinar.

Question 9

Preciso mesmo de advogado?

Accepted Answer

Não é obrigatório por lei, mas recomendo-o sempre — sobretudo a quem compra a partir do estrangeiro. O advogado confirma que o imóvel está livre de ónus e encargos, que as licenças estão em ordem e que o contrato o protege. Posso indicar-lhe nomes com quem outros clientes trabalharam; não recebo nada por essa indicação.

Question 10

O que é o certificado energético e quem o paga?

Accepted Answer

É obrigatório para vender ou arrendar e tem de constar já no anúncio, por força do Decreto-Lei n.º 101-D/2020. Classifica o imóvel numa escala de A+ a F. Paga-o o vendedor. Vale a pena olhar para ele com atenção: é um bom indicador do que vai gastar em aquecimento e arrefecimento.

Question 11

Como sei que o imóvel está legal?

Accepted Answer

Verificam-se quatro documentos: a certidão permanente do registo predial, que diz quem é o dono e que ónus existem; a caderneta predial das Finanças; a licença de utilização da câmara municipal; e a ficha técnica da habitação, nas construções mais recentes. Peço-os sempre antes de o levar a visitar — não gosto de fazer perder tempo a ninguém.

Question 12

Posso pôr a casa em Alojamento Local?

Accepted Answer

Depende da freguesia e do edifício. Há zonas com contenção, condomínios cujo regulamento o proíbe, e as regras nacionais mudaram várias vezes nos últimos anos. Nunca conte com receita de AL para fazer as contas sem confirmarmos antes a situação daquele imóvel concreto.

Question 13

Comprar em construção: que garantias tenho?

Accepted Answer

O construtor responde por defeitos durante um período legal após a entrega, mais longo para elementos estruturais do que para acabamentos. Igualmente importante é o que fica escrito no CPCV: prazo de conclusão, penalizações por atraso, caderno de acabamentos e calendário dos pagamentos faseados. É aí que se ganha ou se perde a discussão.

Question 14

Que impostos pago depois de ser dono?

Accepted Answer

O IMI, anual, calculado sobre o valor patrimonial tributário do imóvel, com taxa fixada por cada município dentro de um intervalo legal. Patrimónios acima de determinado valor pagam ainda o AIMI. Se arrendar, as rendas são tributadas em IRS ou IRC.

Question 15

Vale a pena comprar no Algarve para arrendar?

Accepted Answer

Pode valer, mas a conta muda muito com a zona, com a sazonalidade e com o regime de arrendamento. Prefiro fazer-lhe uma estimativa realista com valores praticados naquela zona concreta a atirar-lhe uma percentagem de rentabilidade que depois não se confirma.

Question 16

Como funcionam as visitas se eu estiver fora do país?

Accepted Answer

Faço videochamada ao vivo a partir do imóvel, onde pode pedir para ver o que quiser, e gravo vídeo com o detalhe que precisar. Muitos dos meus clientes só vêm a Portugal quando já têm dois ou três imóveis pré-selecionados — poupa viagens e desilusões.

Question 17

Posso comprar sem vir a Portugal?

Accepted Answer

Sim, através de procuração passada a um advogado ou a alguém da sua confiança. É prática corrente com compradores estrangeiros. A procuração tem de obedecer a formalidades próprias, que variam com o país onde é passada — o advogado indica-lhe exatamente o que fazer.

Question 18

Quanto custa manter uma casa no Algarve?

Accepted Answer

Conte com IMI, seguro multirriscos (obrigatório se houver crédito), condomínio quando aplicável, água, eletricidade e manutenção corrente. Numa moradia com piscina e jardim, a manutenção pesa mais do que a maioria das pessoas espera. Dou-lhe números concretos para o imóvel que estiver a ver, não médias.

Question 19

O Golden Visa ainda se obtém comprando casa?

Accepted Answer

Não. A compra de imóveis deixou de ser via de acesso ao Golden Visa com as alterações introduzidas em 2023; mantêm-se outras vias, alheias ao imobiliário. Como este regime tem mudado com frequência, confirme sempre a situação à data com um advogado de imigração antes de tomar qualquer decisão de compra com base nisso.

Question 20

Que zonas do Algarve me recomenda?

Accepted Answer

Depende do que procura. Lagos dá-lhe cidade viva todo o ano e centro histórico; a Praia da Luz e Burgau são mais calmas e muito procuradas por estrangeiros; Alvor e Ferragudo mantêm o carácter de aldeia piscatória; Carvoeiro é bonito mas sazonal. Diga-me se quer viver cá o ano inteiro, passar temporadas ou arrendar — a resposta muda completamente conforme isso.

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